Der Immobilienmarkt in Großstädten durchlebt 2025 eine dynamische Phase, geprägt von verschiedenen Einflüssen, die Kaufinteressenten, Investoren und Mieter gleichermaßen beschäftigen. Nach der Preiskorrektur in den Jahren 2023 und 2024 scheint sich die Nachfrage nach Wohnraum wieder zu stabilisieren und in vielen Regionen Deutschlands steigen die Preise für Bestandsimmobilien erneut an. Wesentliche Faktoren wie der fehlende Wohnraum, hohe Baukosten und die demographische Entwicklung prägen das Angebot und die Preisentwicklung maßgeblich. Große Immobilienkonzerne wie Vonovia, Deutsche Wohnen und LEG Immobilien reagieren auf diese Veränderungen mit angepassten Strategien, während Online-Plattformen wie ImmoScout24 und Immowelt weiterhin eine zentrale Rolle bei der Vermittlung spielen. Gleichzeitig zeichnen sich Herausforderungen ab, etwa durch strenge Bauvorschriften und den Fachkräftemangel, die den Neubau bremsen und das ohnehin knappe Angebot weiter verknappen. Die Mietpreisentwicklung in den urbanen Zentren bleibt angespannt und setzt Mieter unter Druck, während Eigentümer von der hohen Nachfrage profitieren. In diesem Umfeld betrachten wir die wichtigsten Faktoren für die Entwicklung des Immobilienmarkts in Großstädten, analysieren die regionalen Unterschiede und wagen einen Blick auf kommende Trends und Chancen im Jahr 2025.
Aktuelle Marktbedingungen am Immobilienmarkt in Großstädten
Der Immobilienmarkt in deutschen Großstädten zeigt sich im Jahr 2025 von einer Mischung aus Erholung und neuer Dynamik. Nach der deutlichen Preiskorrektur im Jahr 2023, die vor allem durch stark gestiegene Bauzinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten ausgelöst wurde, konnte sich der Markt im vergangenen Jahr stabilisieren. Die Preise für Bestandsimmobilien steigen in zahlreichen urbanen Regionen wieder an. Dieses Wachstum wird von einer konstant hohen Nachfrage nach Wohneigentum angetrieben, die wiederum durch den anhaltenden Mangel an bezahlbarem Wohnraum verstärkt wird.
Ein signifikanter Einflussfaktor sind weiterhin die Zinssätze. Zwar liegen die Bauzinsen mit etwa 3,2 bis 3,7 Prozent unter dem Höchststand von 2023, doch sind sie im Vergleich zu den Jahren vor der Zinswende hoch genug, um potenzielle Käufer zu sensibilisieren. Ein weiterer wesentlicher Aspekt ist die Kaufkraft der Haushalte, die sich in 2025 dank steigender Reallöhne und sinkender Inflation verbessert hat. So können sich mehr Menschen den Traum vom Eigenheim realisieren, was insbesondere bei Immobilienanbietern wie TAG Immobilien und Dahler & Company spürbar ist.
Die Situation auf dem Mietmarkt bleibt angespannt. Die Mieten in Großstädten steigen kontinuierlich und betragen oft mehr als 5 Prozent pro Jahr. Große Wohnungsgesellschaften wie Vonovia und Deutsche Wohnen haben hier eine dominierende Rolle und gestalten den Mietmarkt aktiv mit. Trotz der Mietpreisbremsen bleibt der Druck auf Mieter hoch, da das Angebot hinter der Nachfrage zurückbleibt. Gleichzeitig führt die Knappheit zu höherem Wettbewerbsdruck unter Kaufinteressenten, wodurch Eigentumswohnungen und Häuser in zentralen Lagen besonders begehrt sind.
Wesentliche Faktoren der Marktbelebung
- Gute Kaufkraft: Steigende Reallöhne und vergleichsweise niedrigere Inflation stärken die Nachfrage.
- Sinken der Bauzinsen: Das leichte Nachlassen der Zinsen entlastet die Finanzierungsmöglichkeiten.
- Hohe Nachfrage bei geringem Angebot: Wohnungsmangel in urbanen Zentren treibt Preise an.
- Starkes Engagement der Immobilienkonzerne: Vonovia, LEG Immobilien und TAG Immobilien beeinflussen das Marktgeschehen maßgeblich.
- Digitale Vermittlungsplattformen: ImmoScout24, Immowelt und Homeday erleichtern Kauf- und Mietprozesse.
Diese Marktbewegungen zeigen, wie komplex und vielschichtig die Dynamik im deutschen Immobilienmarkt insbesondere in Großstädten ist. Käufer, Verkäufer und Investoren müssen deshalb gut informiert agieren und auf aktuelle Trends achten, um erfolgreiche Entscheidungen zu treffen.
Regionale Unterschiede: Wo steigen die Immobilienpreise besonders stark?
Die Entwicklung der Immobilienpreise ist 2025 regional sehr unterschiedlich. In den größten Metropolen wie Berlin, München und Hamburg sind die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser weiterhin auf sehr hohem Niveau. Hier verzeichnen Anbieter wie Engel & Völkers und Corpus Sireo eine besonders starke Nachfrage, die zu deutlichen Preissteigerungen führt.
In den Innenstädten dieser Metropolen sind vor allem sanierten Altbauten und Neubauwohnungen gefragt. Die Preise hierfür liegen oft deutlich über dem Durchschnitt, was vor allem auf begrenzte Bauflächen und die hohe Attraktivität dieser Lagen zurückzuführen ist. Die durchschnittlichen Preissteigerungen in den sieben größten deutschen Städten liegen bei rund 4,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.
Im Umland der Großstädte entwickelt sich ein leicht anderes Bild: Hier steigen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sogar noch stärker als in den Kernstädten. Das zeigt, dass viele Menschen die Stadtrandlagen bevorzugen, die oft günstiger sind und dennoch eine gute Anbindung an das urbane Zentrum bieten. Diese Entwicklung wird von Bauträgern stark genutzt, allerdings behindern hohe Baukosten und Fachkräftemangel die schnelle Fertigstellung neuer Projekte.
In ländlicheren Regionen steigt der Immobilienwert vor allem bei Wohnungen, was auf eine allgemeine Rückbesinnung auf kleinere Städte und Gemeinden zurückzuführen ist. Dies bietet Chancen für Käufer, die alternative Standorte erwägen und von moderateren Preisen profitieren möchten. Insgesamt lässt sich ein breit gestützter Aufwärtstrend ablesen, der auf eine positive Marktstimmung verweist.
Preisentwicklung nach Region im Überblick
| Region | Preisentwicklung Eigentumswohnungen (2024-2025) | Preisentwicklung Ein-/Zweifamilienhäuser (2024-2025) | Besonderheiten |
|---|---|---|---|
| Berlin (Innenstadt) | +5,0 % | +4,0 % | Hohe Nachfrage, begrenztes Bauland |
| München (Innenstadt) | +4,8 % | +4,5 % | Stabiler Markt, sehr hohe Preise |
| Hamburg (Innenstadt) | +4,5 % | +3,8 % | Attraktive Lagen, steigende Mieten |
| Umland Großstädte | +3,8 % | +5,2 % | Anstieg durch Pendler und Familien |
| Kleinere Städte | +3,0 % | +3,4 % | Günstigere Preise, neue Nachfrage |
Vonovia und LEG Immobilien setzen verstärkt auf nachhaltige und energetisch effiziente Neubauprojekte, die den steigenden Anforderungen an Umweltstandards gerecht werden und zugleich den Markt in Randlagen bedienen. Zugleich ermöglichen Plattformen wie Homeday und Dahler & Company Käufern und Verkäufern den Zugang zu einem breit gefächerten Portfolio in unterschiedlichsten Preissegmenten. Diese Vielfalt trägt dazu bei, regionale Besonderheiten zu dynamisieren und unterschiedliche Käufergruppen anzusprechen.
Langfristige Entwicklung der Immobilienpreise – Ein Rückblick auf zehn Jahre
Die vergangenen zehn Jahre zeigen eine spannende Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes, die den aktuellen Stand stark beeinflusst. Zwischen 2015 und 2022 waren die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum fast durchgehend im Aufwärtstrend. Die Kombination aus historisch niedrigen Bauzinsen und steigender Nachfrage führte zu einem Boom, der vor allem von Lieferengpässen bei Baumaterialien und erhöhten Energiepreisen begleitet wurde.
Die Einleitung der Zinswende Mitte 2022 durch die Europäische Zentralbank führte zu einem rapiden Anstieg der Bauzinsen bis auf rund vier Prozent. Dadurch wurden Immobilienfinanzierungen deutlich teurer, was die Nachfrage bremste und ab 2023 zu einem Preisdruck nach unten sorgte. Die Preise fielen um etwa 10 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal 2022.
Im Laufe des Jahres 2024 stabilisierte sich der Markt wieder, da Bauzinsen leicht sanken und Kaufkraft stieg. Dadurch kam es zum erneuten Anstieg der Preise, wenn auch moderater als zuvor. Für Käufer entstand eine neue Dynamik, die 2025 zu einer leichten, aber flächendeckenden Erholung führte.
Ein wichtiger Trend der letzten Jahre ist die zunehmende Differenzierung der Preise je nach energetischem Standard der Immobilie. Objekte mit hoher Energieeffizienz – etwa Effizienzklasse AA – erzielen inzwischen bis zu 700 Euro Mehrpreis pro Quadratmeter gegenüber Gebäuden mit älteren, ineffizienten Standards. Dies fördert den Markt für Sanierungen und energetische Modernisierung, da durch staatliche Förderungen attraktive Anreize für Käufer geschaffen werden.
Jahresverlauf der Immobilienpreise (2015–2024)
| Jahr | Preissteigerung (%) gegenüber Vorjahr | Bedeutsame Ereignisse |
|---|---|---|
| 2015 | +6,5% | Beginn des Immobilienbooms |
| 2018 | +7,2% | Anhaltende Nachfrage trotz Baukosten |
| 2022 | +5,4% | Zinswende beginnt |
| 2023 | -10,0% | Preiskorrektur infolge Zinsanstieg |
| 2024 | +2,3% | Stabilisierung und leichte Erholung |
Dieser Rückblick verdeutlicht, wie sensibel der Immobilienmarkt auf ökonomische Rahmenbedingungen reagiert und wie wichtig Anpassungsfähigkeit für Akteure wie TAG Immobilien und Engel & Völkers ist. Der Trend hin zu nachhaltigem Bauen und energetischer Sanierung wird weiterhin das Marktgeschehen prägen und bietet Chancen sowohl für private Käufer als auch für Investoren.
Gründe für den anhaltend hohen Immobilienbedarf in deutschen Großstädten
Der starke Bedarf an Wohnraum in deutschen Großstädten hat vielfältige Ursachen, die sich gegenseitig verstärken und den Markt zu einem hart umkämpften Umfeld machen. Ein zentraler Grund ist die Bevölkerungsentwicklung: Die Einwohnerzahlen steigen durch Zuwanderung und Geburtenüberschuss kontinuierlich, was eine wachsendere Anzahl an Wohnungen erforderlich macht.
Daneben erschweren hohe Mietkosten und restriktive Mietpreisbremsen vielfach den Wohnungswechsel, was dafür sorgt, dass viele Mieter in ihren bestehenden Wohnungen verharren. Das führt zu einer ineffizienten Nutzung des Wohnraums und erhöht die Nachfrage nach Wohneigentum, insbesondere in familienfreundlichen Großstädten.
Die Herausforderungen beim Neubau tragen weiter dazu bei, dass der Nachschub an Wohnraum hinter der Nachfrage zurückbleibt. Hohe Baupreise, strengere Energie- und Umweltanforderungen sowie langwierige Genehmigungsverfahren verzögern viele Projekte. Zusätzlich sorgen fehlende Fachkräfte für Engpässe in der Bauindustrie.
Die wichtigsten Ursachen im Überblick:
- Bevölkerungswachstum: Etwa 300.000 Menschen ziehen jährlich nach Deutschland, viele davon in Großstädte.
- Begrenzter Wohnungswechsel: Mietpreisbremse und hohe Kosten halten Mieter fest.
- Hohe Baukosten: Umweltstandards und Materialpreise pushen die Kosten.
- Fachkräftemangel: Verzögerungen bei Neubauprojekten durch fehlendes Personal.
- Strenge Auflagen: Energieeffizienz und Umweltvorgaben erschweren Neubauten.
Immobilienunternehmen wie Dahler & Company setzen vermehrt auf Sanierungen und Nachverdichtungen in beliebten Vierteln, um Wohnraum trotz baulicher Beschränkungen besser zu nutzen. Parallel dazu versuchen Dienstleister wie Homeday mit digitalen Lösungen den Vermittlungsprozess für Suchende effizienter zu gestalten.
Prognosen für die Entwicklung des Immobilienmarktes in Großstädten 2025 und darüber hinaus
Für das laufende Jahr und die nahe Zukunft zeichnen Expertinnen und Experten ein vorsichtig optimistisches Bild. Ein erneuter Preisverfall ist unwahrscheinlich, vielmehr ist mit einem moderaten Preisanstieg in vielen urbanen Regionen zu rechnen. Die stabilisierte Kaufkraft, leichte Absenkungen bei den Bauzinsen und die lange angestaute Nachfrage sorgen für eine positive Grundstimmung am Markt.
Zurückhaltend bleibt man allerdings beim Tempo der Preisentwicklung. So erwartet man keine Rückkehr zu den starken Zuwächsen der vergangenen Dekade, sondern eher einen gleichmäßigeren Trend. Die besondere Herausforderung besteht darin, Neubauten trotz steigender Kosten und strenger Anforderungen schneller und effizienter umzusetzen. Dabei gewinnen Technologien im Bauwesen und modulare Bauweisen an Bedeutung.
Im Mietsegment wird sich die Situation vorerst kaum entspannen. Die Mietpreise in Großstädten steigen seit Jahren kontinuierlich und könnten im Jahr 2025 weiterhin über 5 Prozent pro Jahr zulegen. Die großen Bestandshalter wie Vonovia und Deutsche Wohnen werden durch regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse vor weitere Herausforderungen gestellt, die sich auf das Angebot und die Mietpreisgestaltung auswirken.
Faktoren, die die Marktentwicklung beeinflussen:
- Steigende Kaufbereitschaft durch verbesserte Rahmenbedingungen.
- Wenig Neubau aufgrund hoher Kosten und bürokratischer Hürden.
- Weiter steigende Mieten verschärfen Wohnraummangel.
- Innovative Bauprojekte als Lösungsansatz (z.B. modulare Gebäude).
- Digitale Plattformen wie ImmoScout24 und Immowelt erleichtern Angebot und Suche.
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Daher sollten Käufer und Investoren in Großstädten frühzeitig handeln und die vielfältigen Angebote verschiedener Dienstleister wie Homeday, DAHLER & Company oder TAG Immobilien nutzen. Eigentümer besitzen aktuell attraktive Möglichkeiten, ihre Immobilien zu guten Preisen zu verkaufen oder zu vermieten. Die Marktsituation verlangt jedoch nach strategischer Planung und einer guten Beratung, etwa durch Experten von Engel & Völkers.
Antworten auf häufig gestellte Fragen zum Immobilienmarkt in Großstädten
Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in den Großstädten Deutschlands im Vergleich zu ländlichen Regionen?
Die Preise in Großstädten steigen weiterhin stärker als in ländlichen Gebieten, vor allem aufgrund der höheren Nachfrage und begrenzten Flächen. Im Umland von Metropolen gibt es moderate Preissteigerungen, während kleinere Städte oftmals noch günstigere Angebote bereithalten.
Welche Rolle spielen große Immobiliengesellschaften bei der aktuellen Marktentwicklung?
Unternehmen wie Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG Immobilien und TAG Immobilien prägen den Markt durch ihr umfangreiches Immobilienportfolio und ihre Investitionen in Neubau, Sanierung und Bewirtschaftung, wodurch sie die Dynamik auf Angebot und Mietpreise wesentlich mitbestimmen.
Wie wirkt sich die steigende Baukosten auf Neubauprojekte aus?
Die gestiegenen Baukosten, verursacht durch höhere Materialpreise, Fachkräftemangel und umweltrechtliche Auflagen, verzögern die Fertigstellung und reduzieren die Zahl neuer Wohnungen, wodurch sich der Wohnraummangel verschärft.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um eine Immobilie in einer Großstadt zu kaufen?
Die leichten Preissteigerungen und moderaten Bauzinsen bieten Käufern derzeit einen vergleichsweise günstigen Einstieg, bevor die Preise langfristig vermutlich weiter steigen. Eine frühzeitige Planung und Beratung sind ratsam.
Welche Alternativen gibt es zu teuren Innenstadtlagen?
Der Erwerb von Immobilien in städtischen Randgebieten oder kleineren Städten bietet oft gute preisliche Konditionen bei gleichzeitig guter Anbindung an das Stadtzentrum. Solche Alternativen gewinnen zunehmend an Bedeutung für Käufer und Investoren.
